Ce que le crédit immobilier refinance n fois, et ce qu'une chaîne financerait une seule

Le crédit-vendeur chaîné comme alternative au refinancement bancaire de l'accession

La question posée ici n'est pas de savoir si le crédit immobilier est trop cher. Elle est de savoir à quoi il sert. Une réponse doctrinale existe : la banque fournit une anticipation monétaire que l'épargne des ménages ne permettrait pas. Cette réponse est exacte, mais elle est incomplète, et l'incomplétude est plus intéressante que la réponse. Car le crédit ne finance pas une acquisition isolée : il finance simultanément chacun des maillons d'une chaîne de mutations où la même valeur passe de main en main. On soutiendra ici que cette simultanéité n'est pas une nécessité économique mais un choix d'architecture — et qu'un dispositif contractuel en série produirait le même résultat en n'appelant de monnaie extérieure qu'une seule fois.

I. Ce que la banque apporte, et ce qu'elle duplique

Les quatre fonctions

La banque, dans une vente immobilière financée à crédit, remplit quatre offices distincts qu'il faut se garder de confondre.

La première est la liquidité d'une créance longue : elle transforme un flux étalé sur vingt-cinq ans en un dépôt disponible le jour de l'acte. La deuxième est la transformation d'échéance : elle porte au passif des ressources courtes et à l'actif des emplois longs. La troisième est la mutualisation : un défaut sur plusieurs milliers de dossiers est absorbé par la provision, là où un défaut isolé emporterait un créancier isolé. La quatrième est l'exécution : la standardisation des sûretés et le recouvrement.

De ces quatre fonctions, une seule est irréductible : la première. Le report de paiement, en lui-même, n'exige aucune banque — tout vendeur peut différer. Ce que le vendeur ne peut pas faire seul, c'est convertir instantanément sa créance en monnaie.

La duplication

Considérons une chaîne de mutations telle qu'elle se produit dans la réalité : un primo-accédant achète à B, lequel achète à C, lequel achète à D, et ainsi de suite jusqu'à un vendeur terminal qui ne rachète pas — succession, entrée en établissement, expatriation, promoteur livrant du neuf.

Chacun de ces ménages contracte un crédit. Le système bancaire refinance donc, à l'instant de la chaîne, la somme Σ(1−α)·Pᵢ, soit n crédits pour n mutations. Or la valeur ne circule qu'une fois : le capital versé par l'acquéreur du bas remonte la chaîne et sert d'apport à chaque étage. Ce qui est réellement manquant, à l'échelle de la chaîne entière, n'est pas n fois le prix mais une seule fois le besoin du maillon terminal.

La duplication n'est donc pas un abus, c'est une conséquence de la simultanéité. Chaque acte est instruit isolément, chaque financement est levé isolément, et le fait que les besoins de monnaie s'annulent en grande partie les uns les autres n'est visible d'aucun des acteurs pris séparément. C'est cette invisibilité, et non une intention, qui fait la marge d'intermédiation.

II. Le schéma : une chaîne à terminaison viagère

La mécanique

Le dispositif proposé substitue au crédit bancaire un crédit-vendeur généralisé et chaîné. L'acquéreur A verse au vendeur B un apport α·P, devient immédiatement propriétaire, et s'acquitte ensuite d'une redevance périodique. B, qui rachète lui-même, fait exactement de même auprès de C : l'apport reçu de A devient son apport auprès de C.

La redevance n'est pas un loyer. Elle est dédoublée, selon un mécanisme que le droit français connaît déjà : aux termes de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, la redevance est la contrepartie du droit de l'accédant à la jouissance du logement et de son droit personnel au transfert de propriété. Une part locative, définitivement acquise au vendeur ; une part acquisitive, imputée sur le prix. Un seul flux, deux qualifications.

La terminaison

La chaîne doit s'achever. Le vendeur terminal, qui ne rachète pas, veut du capital et non un flux. Deux issues seulement : ou bien un financement extérieur intervient à ce seul point, ou bien ce vendeur accepte une rente. Dans le second cas — le retraité, l'héritier qui se loge lui-même — le besoin de monnaie extérieure tombe à zéro. Le dispositif se termine donc, mathématiquement, en viager. Ce n'est pas une curiosité : c'est la condition de fermeture du système.

Le calibrage

La durée du contrat n'est pas libre. Pour que la part acquisitive soit positive, le flux annuel doit excéder le coût de détention du bien — dépréciation, charges de propriétaire, assurance. Si m désigne l'horizon d'amortissement retenu et α le taux d'apport, la durée admissible est bornée par n ≤ m(1−α). Avec un horizon de vingt-cinq ans et un apport de 20 %, la durée ne peut excéder vingt ans.

Deux illustrations, à titre d'ordre de grandeur. Sur un logement de 200 000 €, apport de 40 000 €, durée de vingt ans : part acquisitive de 8 000 € par an, part locative conventionnelle de l'ordre de 2 400 €, soit une redevance de 867 € par mois — contre un loyer de marché voisin de 800 €. Sur un studio de 55 000 €, apport de 11 000 €, la redevance tombe à environ 238 € par mois.

Le résultat à retenir n'est pas que le logement devient moins cher au mois. C'est qu'il devient acquisitif au prix approximatif d'un loyer : même sortie de trésorerie qu'un locataire, propriété au terme, et l'économie réalisée est l'intégralité de l'intérêt bancaire.

L'étanchéité

Un principe conditionne la solidité de l'ensemble : B ne s'engage envers C que sur ses ressources propres, non sur le flux qu'il attend de A. La défaillance de A ne le met donc pas en défaut envers C, et le sinistre ne remonte pas la chaîne. Corollaire nécessaire : la part acquisitive encaissée, étant juridiquement restituable, doit être séquestrée sur un compte dédié et rémunéré, faute de quoi l'érosion monétaire ferait porter au vendeur, sur vingt ans, une perte que rien ne justifie.

III. Ce que le schéma déplace

Du recours au non-recours conditionné

Dans le régime actuel, l'emprunteur défaillant perd le logement et demeure débiteur du solde après réalisation de la garantie. C'est le trait qui rend la défaillance socialement catastrophique, et l'Espagne des années 2008-2012 en a offert la démonstration.

Le dispositif proposé produit un autre résultat : la résolution éteint l'obligation. L'acquéreur de bonne foi perd le logement et rien d'autre. Mais — et c'est là que le schéma se sépare du non-recours anglo-saxon, qui est indifférent à la cause du défaut — la mauvaise foi reste sanctionnée : l'article 1231-6, alinéa 3, du Code civil permet au créancier auquel le débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard, d'obtenir des dommages et intérêts distincts. Le risque de marché est mutualisé ; le risque de comportement demeure individuel.

De la capacité d'emprunt à la capacité de payer

Le dispositif ne prétend pas ouvrir l'accession à tous : il déplace le critère de sélection. Le crédit bancaire retient une capacité d'emprunt, construite sur des pièces justificatives et sur un instantané. Le dispositif retient une capacité de payer, c'est-à-dire une trésorerie observée dans la durée.Les deux régimes excluent. Ils n'excluent pas les mêmes. Le second écarte le ménage fragile ; le premier écarte l'atypique — indépendant, revenus irréguliers, senior, primo-accédant sans caution familiale. Cette seconde population est la plus nombreuse, et elle est écartée à tort.

De la chaîne aux deux extrémités

L'objection la plus sérieuse opposée à tout montage en série est la propagation : le défaut d'un maillon casse les suivants. Elle repose sur une prémisse fausse — la symétrie des positions. Un maillon intermédiaire est simultanément créancier d'un flux en aval et débiteur d'un flux en amont. Il est adossé, et son exposition nette est bornée par l'écart de calibrage entre ses deux jambes, non par la valeur du bien. Deux positions seulement sont nues : le primo-accédant, débiteur sans être créancier, et le sortant terminal, créancier sans être débiteur.

Conséquence pratique : la garantie publique ne porte pas sur les contrats, elle porte sur deux points. Le précédent existe pour le premier — le Fonds de garantie à l'accession sociale à la propriété, précisément adossé au fait que le primo-accédant est la position sans collatéral. Il existe pour le second : le viager.

De l'intermédiation permanente à l'intermédiation du sinistre

Le fonds de garantie n'encaisse pas une perte : il fait un pont. Il avance la restitution due à l'acquéreur défaillant et se rembourse à la revente. Son besoin permanent est le produit du taux de résolution, du montant restitué et de la durée de revente.

En régime normal — un pour cent de résolutions annuelles, six mois de délai — le besoin est de l'ordre de 0,45 % de l'encours. À comparer à une marge d'intermédiation bancaire de cent à cent cinquante points de base prélevée sur la totalité des transactions. L'intermédiation ne disparaît pas ; elle se réduit aux contrats qui échouent.

Il faut toutefois relever une propriété qui n'est pas de circonstance : le taux de résolution et la durée de revente varient dans le même sens. L'exposition du fonds croît donc approximativement comme le carré du choc. Une provision calibrée sur la moyenne d'un cycle est structurellement de la mauvaise forme — c'est exactement ce qui explique que le coussin de provisions dynamiques espagnol, dont le principe anticyclique a pourtant fonctionné, se soit épuisé en quatre exercices.

IV. Le programme législatif et ses bornes

Le point unique

La solution de fond n'est pas en discussion, et elle a été posée en partie II : la part locative est fixée au coût de détention du bien — dépréciation, charges de propriétaire, assurance — et non à sa valeur locative de marché. Cette fixation n'est pas une faveur consentie à l'acquéreur : elle est la conséquence directe de l'absence d'intérêt dans toute la chaîne, le vendeur qui ne rémunère aucun capital en amont n'en faisant rémunérer aucun en aval. Il en résulte que, si la résolution survient, l'indemnité de jouissance coïncide avec la part locative déjà versée, que la restitution se limite à la part acquisitive augmentée de l'apport, et que nul ne ressort débiteur.

La seule question qui demeure est celle de l'instrument : qu'est-ce qui porte cette fixation ? L'article 1352-3 du Code civil, issu de l'ordonnance du 10 février 2016, dispose que la restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée, et que cette valeur est évaluée par le juge au jour où il se prononce.

Une clause n'y suffit pas. La réserve de « stipulation contraire » que comporte le texte vise la restitution des fruits, non l'évaluation de la jouissance, laquelle est expressément confiée au juge. Rien ne garantit donc qu'une valeur conventionnelle inférieure au loyer de marché lui soit opposable, et le risque est précis : si le juge y substitue la valeur locative, l'acquéreur qui a versé pendant dix-huit ans une redevance inférieure au loyer ressortirait non seulement sans logement, mais débiteur. Le non-recours s'effondrerait par la porte de service.

La fixation doit donc être portée par le texte, et non abandonnée à la rédaction des parties. Ce n'est pas un aménagement : c'est la condition d'existence du dispositif.

Un argument de fond soutient la solution recherchée. L'acquéreur n'a pas joui du bien comme un locataire : il en a supporté les charges de propriétaire, la taxe foncière, les travaux et le risque de dépréciation. La valeur de sa jouissance est nette de tout cela, et la loi de 1984 offre le précédent d'un dédoublement légal de la redevance sans que quiconque ait jamais exigé que la part locative égale le loyer de marché.

Ce que le texte doit trancher

Cinq principes, dont le détail relèvera d'études ultérieures : la qualification du contrat et le régime du transfert de propriété ; le mode de fixation de la part locative, indexée sur le coût de détention et non sur la valeur locative ; le régime de la résolution et les modalités de restitution, échelonnées sur la revente plutôt qu'exigibles au jour de la rupture ; le statut du séquestre et la part réemployable des fonds ; enfin le statut, la dotation et le refinancement de la caisse de garantie.

Les bornes

Trois contraintes ne sont pas négociables par la loi ordinaire.

La première est constitutionnelle. Fixer par la loi la valeur de la jouissance en deçà de celle que le vendeur obtiendrait librement affecte la liberté contractuelle et son droit de propriété. L'atteinte est admissible si elle poursuit un motif d'intérêt général et demeure proportionnée — le droit au logement constituant un objectif de valeur constitutionnelle. Deux éléments jouent en faveur de la proportionnalité. L'écart imposé ne porte que sur la rémunération du capital immobilisé, dont le même vendeur est dispensé en amont : il ne perd en aval que ce qu'il ne verse plus ailleurs. Et cet écart décroît à mesure que le régime se généralise, jusqu'à tendre vers zéro. Cela se démontre ; cela ne se suppose pas.

La deuxième tient à l'information. La sélection par la trésorerie suppose un accès aux données de paiement. La censure du registre national des crédits aux particuliers, en 2014, indique la borne : ce n'est pas le fichage qui a été jugé disproportionné, c'est le nombre de personnes fichées rapporté au nombre d'accédants aux données. D'où l'architecture retenue : consentement de l'intéressé, analyse par un organisme tiers de droit public, avis délivré au vendeur sans communication de la donnée.

La troisième est arithmétique, et aucune réforme ne la franchit : un même euro ne peut être à la fois acquisitif et locatif. Le législateur fixe le partage ; il ne peut pas le supprimer. Tout ce qui est retiré à la part locative est ajouté à ce que le vendeur devra restituer.

La transition

Un dernier point doit être assumé plutôt qu'esquivé. Le crédit à l'habitat est en France l'une des principales sources de création monétaire. Substituer à ce crédit la circulation d'une épargne existante, c'est contracter la masse monétaire. Le régime d'arrivée est vraisemblablement plus stable que l'actuel, puisqu'il comporte moins de dette nominale ; c'est le trajet qui est périlleux, et il porte un nom depuis 1933 — la déflation par la dette, où le désendettement collectif accroît le poids réel de la dette résiduelle plus vite qu'il ne la réduit. Le dispositif n'est donc pas un simple aménagement contractuel. C'est une proposition de désendettement structurel, et il doit être discuté comme telle.

Coda — conditions de réfutation

Un schéma qui ne dit pas ce qui le réfuterait n'est pas une thèse. Deux conditions suffisent à faire tomber celui-ci. La première est analytique. Toute la démonstration de la partie III repose sur la bornitude du résidu net d'un maillon adossé : l'affirmation que, pour tout maillon intermédiaire, l'écart entre la jambe aval et la jambe amont est majoré par une fonction du seul écart de calibrage — durée, apport, valeur des deux biens. Cette majoration est ici posée, non démontrée. Si l'on établit qu'elle ne tient pas, la chaîne redevient un système en série, la propagation reprend, et l'édifice tombe.

La seconde est juridique. Elle ne porte pas sur le niveau de la valeur locative, qui est une donnée de marché et varie avec le régime lui-même, mais sur un principe : le législateur peut-il fixer la valeur de la jouissance en deçà de celle que le propriétaire obtiendrait librement ? Si l'on démontre qu'il ne le peut pas sans méconnaître le droit de propriété du vendeur, le dispositif ne peut pas exister sous la forme décrite : il n'est pas amendable, il est inconstitutionnel.

On observera toutefois que l'écart en cause n'est pas constant. Il correspond à la rémunération du capital immobilisé — c'est-à-dire à ce que le dispositif supprime. À mesure que le régime se généralise, l'exigence de rendement des bailleurs décroît, le loyer converge vers le coût de détention, et l'atteinte se réduit d'elle-même. Elle est donc maximale à l'entrée en vigueur et tend ensuite à s'annuler, ce qui déplace la difficulté : elle n'est pas dans la constitutionnalité du principe, elle est dans celle du régime transitoire.

Ces deux conditions sont les prochains travaux. Le présent article n'a d'autre objet que d'établir que la question mérite d'être posée : que la duplication du refinancement n'est pas une nécessité, et qu'une architecture en série produirait le même service en n'appelant de monnaie qu'une seule fois.

Auteur

Vidal Bravo-Jandia Miguel

Maîtrise droit privé — Paris II Panthéon-Assas

Ingénieur Master II, UFR Montpellier I — Centre de droit de la consommation

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