« Déterminé à ne pas payer » Le marché locatif ou la mauvaise question

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Le marché locatif français est réputé bloqué : offre rare, demande écrasante, bailleurs retranchés derrière des exigences toujours plus lourdes. On impute d'ordinaire ce blocage à la loi protectrice du locataire, ou à la pénurie de logements. Je voudrais montrer qu'il procède d'abord d'une erreur de mesure — le marché pose la mauvaise question — et que la correction de cette erreur ne passe ni par le durcissement des garanties ni par l'affaiblissement de la protection du locataire, mais par un dispositif probatoire simple : une obligation à la charge du preneur, une présomption au bénéfice du bailleur. À la clef, la libération de la caution trahie, l'assainissement du marché par ses propres forces, et une maxime pour toute sanction : nemo auditur propriam turpitudinem allegans.

I. La mauvaise question — la solvabilité apparente contre la trésorerie

Dans un marché concentré où la demande excède massivement l'offre, le bailleur sélectionne. Et il sélectionne sur un seul document : la fiche de paie, assortie du ratio d'usage — trois fois le loyer. Ce critère mesure un stock apparent, le revenu, dont il infère un flux, le paiement mensuel. Or le droit financier sait depuis longtemps que cette inférence est fausse. La régulation prudentielle distingue rigoureusement la solvabilité — les fonds propres face aux engagements — et la liquidité — la capacité à honorer les flux à court terme : Bâle III impose aux banques deux ratios séparés, précisément parce qu'un établissement parfaitement solvable peut faire faillite par illiquidité¹. Le marché locatif n'a jamais importé cette distinction. Il ne dispose que d'un instrument, et cet instrument mesure la mauvaise grandeur.

Car la fiche de paie est une photographie ; la trésorerie est un film. Celui qui affiche 5 000 euros mensuels pour une location de 800 euros rassure le bailleur — et pourtant, s'il vit structurellement au-dessus de ses moyens, toujours à découvert, arbitrant chaque mois ses dépenses, il est pour son créancier un débiteur en cash-flow négatif permanent. J'ai connu nombre de ces profils : revenus confortables, épargne nulle, découvert chronique, et une philosophie assumée — il faut profiter de la vie. Le ratio « trois fois le loyer » présuppose chez eux une propension à épargner qui n'existe pas. Le marché sélectionne donc sur un signal non corrélé au comportement de paiement réel. C'est une sélection adverse au carré : le critère élimine de facto des candidats qui paieraient — l'indépendant, l'intermittent, le retraité au revenu modeste mais aux flux disciplinés — et fait entrer, avec le sceau de la garantie apparente, des candidats qui ne paieront pas.

Le phénomène s'aggrave d'un effet de signal que l'on sous-estime : le défaut du riche est informationnellement plus destructeur que le défaut du pauvre. Quand un locataire modeste ne paie pas, le marché classe l'événement dans l'attendu ; le critère est confirmé en creux. Mais quand celui qui gagne 5 000 euros ne paie pas, l'événement détruit la valeur prédictive du critère lui-même. Si le sommet de la distribution fait défaut, alors le revenu ne prédit rien — et le bailleur en tire la conclusion en cascade : quid des autres, en dessous ? Un seul contre-exemple au sommet contamine toute la pyramide. Et le mécanisme d'exclusion se met en place — pour quelques brebis galeuses, le troupeau entier est suspect, exactement comme l'État justifie chaque durcissement par la fraude marginale de quelques-uns.

Vient alors la seconde erreur, plus grave que la première. La réponse rationnelle à un critère falsifié serait d'en changer. La réponse réelle du marché est de le durcir : quatre fois le loyer au lieu de trois, un garant qui gagne lui-même quatre fois, l'empilement des assurances. C'est une escalade sur une variable dont l'expérience vient de prouver qu'elle ne mesure rien. On songe au marché des voitures d'occasion d'Akerlof, où l'asymétrie d'information chasse les bons produits² — mais le mécanisme est ici inversé et plus pervers : la brebis galeuse ne chasse pas les bons locataires du marché, elle chasse les bons locataires de la catégorie mesurable. Le flambeur à fiche de paie reste éligible ; le payeur au revenu atypique est exclu. Le marché ne sélectionne plus les payeurs : il sélectionne les conformes au signal, et le signal est mort. Les barricades des bailleurs ne sont pas une réponse au risque — elles sont une réponse à l'invisibilité du risque. On se barricade contre tout le monde précisément parce qu'on ne peut identifier personne.

II. La chaîne aveugle — la foi de la caution, chosifiée

Derrière le locataire sélectionné se tient la caution — privée ou morale — et c'est ici que le système révèle sa structure. Le cautionnement est l'archétype du contrat conclu intuitu personae : nul ne se porte caution d'un inconnu. On cautionne son fils, son ami, parce qu'on a foi en sa personne — le « service d'ami » de la doctrine classique. Chacun le sait : le bailleur, le preneur, le législateur. La preuve en est donnée a contrario et à rebours : une personne notoirement sans trésorerie ne trouvera jamais de caution. La considération de la personne du débiteur est donc ce sans quoi personne ne s'engage — la définition même d'un élément essentiel du contrat, quand bien même cette considération porte sur un tiers à l'acte.