Méthode, conventions et sources
Chaque montant affiché par le calculateur découle d’une formule exposée ci-dessous. Quand un chiffre repose sur une hypothèse plutôt que sur une statistique, la page le dit.
Deux totaux, jamais confondus
Le calculateur sépare ce qui sort de votre compte de ce que l’opération vous coûte en valeur. Les additionner sans distinction reviendrait à compter comme une dépense des sommes qui ne sont jamais payées.
Décaissé
Capital, intérêts, taxe foncière et assurance. Ces montants sont effectivement payés pendant le crédit.
Non décaissé
Érosion monétaire, usure du bâti et risque de revente. Ils ne sont pas payés en argent ; ils mesurent une valeur cédée ou exposée sur la durée.
Formules
B capital · t taux mensuel · n mois · a années · T taxe annuelle connue · P valeur du bien · τ taux de taxe foncière · α taux d’assurance · π inflation · G valeur de la garantie · d taux d’usure · r décote de revente.
| Poste | Formule | Convention et limite |
|---|---|---|
| Mensualité (M) | M = B·t / (1 − (1 + t)^−n) | Amortissement à échéances constantes, la norme des prêts à taux fixe. À taux nul, M = B / n. |
| Intérêts (i) | i = M·n − B | Intérêts totaux sur la durée, déduits de l’échéancier. |
| Taxe foncière (I) | I = T·a | I = P·τ·a | Si vous saisissez votre taxe annuelle réelle, elle est utilisée. Sinon le taux s’applique à la valeur du bien : c’est une approximation, car la base légale (en France, la valeur locative cadastrale) est inconnue de la plupart des emprunteurs. Le montant est tenu constant sur la durée. |
| Assurance (A) | A = B·α·a | Taux annuel sur le capital initial, comme dans de nombreux contrats groupe. Les contrats tarifés sur le capital restant dû coûtent moins. |
| Érosion monétaire (E) | E = B·(1 − (1 + π)^−a) | Perte de pouvoir d’achat de la somme empruntée sur la durée, en capitalisation composée. Par construction, elle ne peut jamais dépasser B. |
| Usure du bien (D) | D = min(G, G·d·a) | Usure physique du bâti. C’est une hypothèse, pas une prévision des prix de marché, qui peuvent monter dans le même temps. Plafonnée à la valeur de la garantie. |
| Risque de revente (R) | R = (B + i)·r | Décote consentie en cas de vente forcée ou anticipée. Hypothèse fixée à 10 % par défaut, modifiable. |
Dans quel sens l’érosion est comptée
Du seul point de vue de la trésorerie de l’emprunteur, l’inflation allège les mensualités fixes : chaque échéance est payée dans une monnaie qui vaut un peu moins. Le calculateur ne l’ignore pas, et c’est pourquoi E ne figure jamais dans le total décaissé.
E mesure autre chose : la valeur que perd, sur la durée, la contrepartie monétaire engagée dans l’opération. Elle relève du total économique. Les deux lectures sont affichées côte à côte, et chacune répond à une question différente.
Pourquoi l’inflation par défaut est de 2 %
Un crédit court sur quinze à vingt-cinq ans. Projeter le chiffre de l’an dernier sur une telle durée ferait dépendre le résultat d’une seule année. Le taux par défaut est donc la cible de moyen ou long terme de la banque centrale ; les derniers chiffres observés figurent ci-dessous pour référence, et le taux reste modifiable.
Pourquoi la taxe foncière peut être saisie en montant
Un taux appliqué à la valeur de marché ne donne qu’un ordre de grandeur. Quand vous connaissez le montant de votre avis d’imposition, le saisir donne un chiffre exact pour l’année en cours.
Comment le plan de provision est simulé
L’objectif est une part des contreparties cachées (taxe foncière, érosion, usure, risque de revente). Il est réparti en versements mensuels égaux, et le solde est simulé mois par mois avec capitalisation mensuelle. Le graphique et les totaux proviennent de la même simulation. L’assurance est exclue, car elle figure dans l’offre de prêt.
Sources et hypothèses par pays
Chiffres d’inflation vérifiés en septembre 2026. Les autres taux sont indiqués avec leur année de référence ; les postes marqués comme hypothèses n’ont pas de source statistique.
France (€)
- Érosion monétaire (E) BCE : cible d’inflation à moyen terme (2021) 2 % Officielle
- Érosion monétaire (E) INSEE : inflation moyenne en 2025 (2025) 0,9 % Officielle
- Taxe foncière (I) Taxe foncière : ordre de grandeur rapporté à la valeur du bien (2024) 1 % Donnée de marché
- Usure du bien (D) Usure du bâti : hypothèse du calculateur 1,5 % Hypothèse
- Assurance (A) Assurance emprunteur : taux moyen (2025) 0,36 % Donnée de marché
- Risque de revente (R) Décote de vente forcée : hypothèse du calculateur 10 % Hypothèse
Espagne (€)
- Érosion monétaire (E) BCE : cible d’inflation à moyen terme (2021) 2 % Officielle
- Érosion monétaire (E) INE : IPC, moyenne annuelle 2025 (2025) 2,7 % Officielle
- Taxe foncière (I) IBI : taux moyen (2024) 0,6 % Donnée de marché
- Usure du bien (D) Usure du bâti : hypothèse du calculateur 1,5 % Hypothèse
- Assurance (A) Assurance emprunteur : hypothèse du calculateur 0,35 % Hypothèse
- Risque de revente (R) Décote de vente forcée : hypothèse du calculateur 10 % Hypothèse
États-Unis ($)
- Érosion monétaire (E) Réserve fédérale : objectif d’inflation de long terme (2012) 2 % Officielle
- Érosion monétaire (E) BLS : IPC, décembre 2024 à décembre 2025 (2025) 2,7 % Officielle
- Taxe foncière (I) ATTOM : rapport annuel sur la property tax (2024) 0,86 % Donnée de marché
- Usure du bien (D) Usure du bâti : hypothèse du calculateur 1,5 % Hypothèse
- Assurance (A) PMI : fourchette de 0,46 % à 1,5 % (2025) 0,6 % Donnée de marché
- Risque de revente (R) Décote de vente forcée : hypothèse du calculateur 10 % Hypothèse
Ce que le calculateur ne fait pas
Il tient la taxe foncière, l’assurance et les taux constants sur la durée, et ignore les avantages fiscaux, le remboursement anticipé et la renégociation.
Il ne modélise ni les prêts à taux variable, ni les différés d’amortissement, ni les frais de dossier.
Ses résultats dépendent des taux saisis. Ils servent une analyse ; ils ne constituent pas un conseil financier.
Fondement théorique
TrueDebt applique une lecture du crédit développée dans le corpus de Digital Synapse Exchange : un prêt engage des contreparties au-delà du prix affiché, et un compte loyal de l’opération doit les nommer.
Lire « La contrepartie : Concurrence ou Commutativité » Comment lire le corpus